Grundpfandrechte

Mit Grundpfandrechten werden Geldforderungen gesichert.
Sie erlauben es dem Kreditgeber (meist einer Bank, Bausparkasse oder Versicherung), die belastete Immobilie notfalls zu versteigern, um noch an sein Geld zu kommen. Hypotheken können nur einmal verwendet werden, Grundschulden sind demgegenüber recycelbar - auch später aufgenommene Darlehen lassen sich mit ihnen grundsätzlich sichern.
Anders als die Hypothek teilen Grundschulden nicht unmittelbar das rechtliche Schicksal der gesicherten Darlehensforderung. Deshalb ist in einer Sicherungsvereinbarung (auch "Sicherungsabrede" oder "Zweckbestimmungserklärung") zu regeln, welche Schulden konkret gesichert werden und unter welchen Voraussetzungen das Kreditinstitut die Grundschuld verwerten darf.

Die (leider kaum aus sich heraus verständlichen) Bankenformulare zur Grundpfandrechtsbestellung enthalten fast immer eine zweite Sicherheit - ein vollstreckbares abstraktes Schuldanerkenntnis. Dieses ermöglicht dem Kreditinstitut einen schnellen Zugriff auf das übrige Vermögen des Darlehensnehmers, also z.B. durch Lohn- oder Kontenpfändung. Benötigt wird auch dies nur selten, zwingt dann aber die Bank nicht dazu, gleich die Immobilie versteigern zu lassen und so "mit Kanonen auf Spatzen zu schießen".

Soll eine Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung bestellt werden, geht dies nur unter Mitwirkung des aktuellen Eigentümers, also des Verkäufers. Im Kaufvertrag ist dann eine sog. Finanzierungsvollmacht für den Käufer enthalten. Allerdings darf er sie nur dann ausüben, wenn bei Bestellung der Grundschuld gewährleistet wird, dass diese nur Kredite sichert, welche der Käufer zur Kaufpreiszahlung verwendet.
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Dr. Thomas Kornexl
Dr. Susanne Herrler
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